2008年08月07日 16:23

深圳、广州等珠三角城市的房价在过去半年里大幅下跌，“穗深楼价暴跌、断供严重、政府应该救市”之声不绝于耳。新加坡《联合早报》8月7日就此发表 题为《没理由要政府救市》的文章说，房价的起落应该由市场自由决定，政府救市不但扰乱市场，也对那些小心谨慎、耐心等待房价下调才入场买房的市民不公平。

文章摘录如下： 

　　鼓吹救市的声音提出几个论点：一、那些在高峰期或近高峰期买房的市民，房子现在已变成负资产，若政府不救市，断供的情况会加剧；二、很多房地产商的资金周转已出现问题，若手头上空置着的单位再卖不出，它们或许会倒闭；三、若以上两种情况都发生，银行将出现大量坏账。

　　问题来了，政府要如何救市？

　　提出的建议包括央行下调存款准备金率、取消二套房首付提高的政策、取消社会保障住宅的供应等。重庆市政府为扶持不断下跌的房市，也准备拿出100亿元人民币，收购一线的低价商品房，用来安置那些因为拆迁需要住房的市民。

　　以上几种救市的办法其实治标不治本，下调存款准备金率、取消二套房首付提高的政策只会让目前风险已偏高的房市更危险，绝非长远之计；取消社会保 障住宅的供应对低收入者不公平；政府直接拿钱出来买房则对纳税人不公平，更何况，也有业内人士认为，重庆这么做，只会让市民觉得房价还能再低一点，最后的 结果是房地产商争相压价，死得更难看。

　　放下救市办法的成效不谈，政府救市也违背了市场的基本原则：那些享受盈利的人(或公司)，也必须承受损失。房价的起落应该由市场自由决定，政府救市不但扰乱市场，也对那些小心谨慎、耐心等待房价下调才入场买房的市民不公平。

　　此外，在高峰期或近高峰期买房的人，很多其实是炒家，他们在买房前应该知道高价买房的风险。房价若继续上升，盈利是他们私人的，房价下跌时，没有理由把损失“社会化”，要政府救市。

　　房地产商也不值得同情。过去房市好的时候，他们向银行大量借贷(有些甚至在能力之外)，为了多赚钱“拼命”开发新项目，没有审慎的观念。现在碰 到房市走下坡，资金出现周转问题，扬言可能会倒闭，就要政府救市。同样的道理，房地产商的盈利是私人的，但却把风险推给社会承担(银行的贷款是老百姓的 钱、政府若救市也是老百姓来分担风险)，公平吗？

　　银行更不值得同情。身为“金融专家”，在放贷给房地产商前，应该做足风险评估、了解房地产商的实力和房市走势。若自己的判断错误，房地产商因市场低迷而最终无法偿还贷款，负责任的银行应该有能力承担损失，没有理由要政府救市。

　　中国知名房地产评论博客牛刀最近又再跟人打赌，赌政府(今年)下半年不会救市，并指经济学家赵晓的所谓救市理论都是弥天大谎。虽然我不支持牛刀老是用打赌来“凸显”自己观点的做法，但我仍希望他会赢，因为政府若救市，中国在走向市场的道路上将往后退一大步。

　　另一方面，广州《羊城晚报》近期的一则报道也指出，广州房价下跌的情况其实没有想象中严重。根据房管局最权威的成交数据，目前广州多数区域楼价 已回落至去年9月的水平。不少业内人士认为，广州楼市在去年狂飙之后经过几个月观望期的回调后，目前是回归理性，从4月开始成交量也逐步回稳，广州还没有 到须要救市的地步。

　　我认为，趁现在情况还不是最糟糕(很多房地产商和银行仍在赚钱)的时候，政府应该更严厉地监管房市和银行业，它甚至可考虑在这个时候要求银行提升存款准备金率，以备今后不时之需。(杨永欣)

香港商报：许涨不许跌？ 房市救市论确实相当荒谬

《香港商报》发表易宪容撰写的经济点评文章《房市救市论 确实相当荒谬》说，最近，中国房地产市场各种救市之声蜂拥而来。而这些救市之论，表面上是从公共利益角度来保证房地产市场的发展，是从国家利益上要求房价 不能下跌，但实际上，只是借公共之利来获取个人之利。在任何一个市场中，岂有价格只涨而不跌的？

文章摘录如下：

　　在福利性分房向商品化住房转轨的过程中，住房的“需要”是一个无限大的量，加上中国人口基数大，住房“需要”是无限的。但是，请注意，这里所指的是居民的“住房需要”，而不是“住房需求”。

　　所谓的“住房需要”就是个人有改善其住房居住条件愿望，但获得住房不需要用市场货币的形式来支付。如果说，个人的住房不需要用货币支付来获得， 就中国的人口无限多、大量农民进城需要无限多的住房来说，当然中国的住房有无限的“刚性需要”。但是，在市场经济下，这种“刚性需要”有可能吗？市场没有 货币来支付称之为市场吗？因此，在市场中，“刚性住房需要”只能是一种愿望或一种美好的梦想。

　　而“住房需求”则不同，它是指居民对住房购买的支付能力，是建立在居民可支配收入基础上的。早些时候，为什么房价会快速飙升？是因为居民的住房 “刚性需求”吗？根本就不是，那只是居民住房的“投资需求”。“住房需求”是由个人可支配收入来决定，因此这种需求是有限的，完全由市场的供求关系来决 定。房地产的价格决定了个人住房需求的大小。

　　对于“住房投资需求”来说，情况又不同了。“住房投资需求”主要决定于这个投资市场的风险高低、投资者进入房地产市场成本高低以及价格预期。如 果投资者认为房地产市场投资风险低，甚至是零风险的市场，而投资者又可以低成本利用银行金融杠杆，投资者不仅会大量流入市场，而且会预期房价进一步上升。 如果是这样，那么“房地产投资需求”便是无限的，一个地方又一个地方的房价便快速推高。但是，当投资者发现这个市场风险过高，成本上升时，便会预期房价下 降，从而迅速退出这个市场。最近，内地房地产投资者就预期当前市场风险过高。

　　既然“投资需求”能让房地产市场发展与繁荣，能让GDP快速增长，能让各地方土地财政迅速增长，能让房地产企业及相关的政府官员大获其利，中央为什么又要改变之，而采取新政策来调整呢？

　　这涉及现代文明社会的基本观念，即如果让房地产市场完全成为一个投资者的市场，那么政府通过什么样的方式来解决或保证广大民众的基本居住权的问题。若住房仅是投资市场，不仅违反了人类文明社会的基本准则，也是造成整个社会动乱的根源。

　　还有，如果住房仅是投资市场，不仅使得房地产市场发展无以为继，也让房地产市场无法持续稳定地发展。特别是在土地公有的情况下，这种情况会更加 严重。因为，房地产是投资市场，那么这个市场的价格是由房地产投资者的预期来决定，而不是住房市场供求关系来决定。当投资者都预期房价会快速上涨时，就会 有更多的投资者涌入市场。而投资者越多，房价就越容易推高。但是，当投资者的预期因内外经济环境改变时，房价就会应声下降。这样，不仅会令房价大起大落， 也会影响房地产市场供求关系，从而造成整个市场的巨大震荡。在这种情况下，房地产市场的繁荣根本就无法持续，同时也容易引发国家金融危机与经济危机。所 以，没有哪个国家会把房地产市场完全作为一个投资市场的，政府得把房地产转变为消费的市场而不是投资的市场。

　　内地房地产市场的“刚性需求”为什么会一夜消失？其实，消失的是房地产市场的“投资需求”，而不是居民的“消费需求”。因为，居民住房的消费需 求永远是既定的，只要房地产市场的价格合适，住房的消费需求随时都会进入这个市场。而当房价很高，高得绝大多数居民没有支付能力时，居民的住房消费需求只 能够是“住房需要”而不是“住房需求”。当然，住房的“投资需求”盛行也就无法满足居民住房“消费需求”。近年来的房地产政策就是要改变这种现状，并把房 地产市场“投资需求”界定为不合理的住房需求，让住房消费成为主导。

　　由于房地产的“投资需求”与“消费需求”所面临的对象、定价机制不一样，因此，当政府要求房地产市场由投资为主导转向消费为主导时，房地产开发 商仍然希望持续房地产“投资需求”环境下的价格，而不是向“消费需求”方向的价格转变，内地居民自然没有支付能力来购买这样的住房，房地产的销售自然也会 减少。按照市场法则，如果市场销售减少，房地产开发商只要调整价格，调整到适应居民住房消费价格的水平上，那么住房市场又会出现新的发展与繁荣。但是，我 们的地方政府及房地产开发商，就是要维持以往的房地产市场发展模式，就希望房地产市场永远成为房地产投资者的市场，让房价炒上一个又一个高峰。

　　因此，目前房地产市场的情况，并非一些人所叫嚷的房价下跌会对经济及金融市场造成多少影响，而是有人希望借此维护房地产市场为投资市场，而不转变为消费市场。他们希望维持房地产市场暴利，并希望整个社会的财富都能够在短期内聚集到房地产开发商和少数政府官员的手上。

　　中央的房地产政策出台了这么久，房地产开发商却宁可不卖也不降低价格，这是市场经济历史上从来就没有的事情。这不仅违背市场经济的基本原则，也 无法达到中央要求房地产市场调整的目标。如果中央政府被这样的言论所俘获，不仅会使内地房地产市场的发展模式无法调整，房地产市场所面临的风险进一步加 大，中国绝大多数居民的住房福利条件无法改善，也违背了最绝大多数人的基本意愿，否定了十七大报告的基本精神及温家宝总理在今年政府工作报告中提出的工作 任务。

　　房地产市场的变化有一万条理由，但价格上涨与下跌则是核心的东西。如果一个市场只有价格上涨近十年，而没有下跌，那么这个市场意味着什么？全国人民都来思考，答案尽在大家的日常的生活中。如果我们的房地产政策与民众常识南辕北辙，那么这样的政策岂能不调整？